Gir skjeggkre rett til erstatning ved kjøp av bolig?

Skrevet av advokat Snorre Nøstdahl, TYR Advokatfirma AS


Skjeggkre er et skadedyr som norske boligeiere har måttet forholde seg til i økende grad de siste årene. Selv om skjeggkre i seg selv ikke er farlige for mennesker, synes mange de er ekle og ubehagelige. Mange vil oppleve det som et mareritt å oppdage skjeggkre i boligen, særlig dersom man nettopp har kjøpt den. Det mange lurer på i en slik situasjon, er hvilke krav man har overfor selger.

Høyesteretts vurdering av skjeggkre som mangel

Høyesterett avsa den 26. mars 2021 en dom vedrørende hvilke krav en boligkjøper har når det avdekkes skjeggkre i boligen. Saken gjaldt to kjøpere som overtok en bolig 1. mars 2018 og som en måned senere oppdaget at boligen inneholdt skjeggkre. Selgerne hyret inn et skadedyrfirma som startet arbeidet med å utrydde skjeggkreene 20. april 2018. Skadedyrfirmaet utførte flere ulike tiltak for å få kontroll på skjeggkreene. Etter desember 2018 kunne ikke firmaet finne flere formeringsdyktige skjeggkre.

Kjøperne krevde å få prisavslag fra selgerne; både fordi de mente at boligens verdi hadde redusert da den hadde inneholdt skjeggkre og fordi det ikke kunne utelukkes at skjeggkre ville komme tilbake på et senere tidspunkt. I tillegg krevde kjøperne prisavslag for ulemper i bruken av boligen mens skadedyrfirmaet utførte arbeidet sitt.

Høyesterett avviste alle kravene.

Det ble ikke påvist noen verdireduksjon av boligen ved at den hadde inneholdt skjeggkre. Høyesterett påpekte at 40-50% av alle norske husstander antageligvis vil ha skjeggkre i løpet av fire til fem år, og at det dermed ikke er usannsynlig at boligen ville få skjeggkre igjen uavhengig av at den hadde hatt skjeggkre tidligere.

Høyesterett la også vekt på at det var kommet flere og mer effektive måter å bekjempe skjeggkre på, og at det ikke var holdepunkter for å si at boligen hadde fått en lavere verdi som følge av risikoen for at skjeggkre kunne komme tilbake.

Det var heller ingen bruksulemper ved måten selgerne hadde fått fjernet skjeggkreene, og fjerningen tok heller ikke for lang tid. Boligen kunne brukes mens skadedyrfirmaet utførte sine oppgaver da insektfjerningen var begrenset til enkelte deler av boligen. Kjøperne hadde heller ikke hatt utgifter knyttet til fjerningen av skjeggkreene da det var selgerne som betalte regningen fra skadedyrfirmaet.

Dommens betydning

Dommen avklarer hva en kjøper kan få prisavslag for ved forekomster av skjeggkre i boligen.

Dersom kjøper selv betaler for å få fjernet skjeggkre, har kjøper rett til å få disse utgiftene dekket av selger som et prisavslag.

Dommen utelukker ikke at kjøper også kan ha krav på prisavslag på grunn av ulempene ved fjerningen av skjeggkreene. Ulempene må imidlertid medføre at det har betydning for den normale bruken av boligen. At kjøper ikke kan benytte seg av alle rommene i boligen mens utrydningen av skjeggkre pågår og at prosessen tar flere måneder, er ikke forhold som automatisk gir rett på prisavslag.

Hvor lang tid selger bruker på å starte rettingen kan påvirke om kjøper har krav på prisavslag. Dommen viser at det er i orden at det tar lang tid før hele rettingsprosessen er over, så lenge dette er innenfor den tiden som normalt kreves ved retting av slike mangler.

Til sist avfeier Høyesterett at ubehaget ved å vite at det er eller har vært skjeggkre i boligen ikke gir grunnlag for prisavslag eller erstatning. Det gis dermed ikke erstatning eller prisavslag utover kostnadene for å fjerne skjeggkreene eller det verdiminuset som skjeggkreene representerer.

Vi bistår deg

Ta kontakt med en av våre advokater dersom du har spørsmål eller behov for juridisk bistand. Vi bistår både selger- og kjøpersiden i boligtvister.

Advokater på dette området:

Fredrik Edvardsen

Advokat (H) & Partner

Fast eiendom
Boligrett
Vann og avløp
Utbyggingsavtaler
Entrepriserett
Plan- og bygningsrett
Forvaltningsrett
Forsikring- og erstatningsrett
Miljørett
Landbruk
Eiendomsutvikling
Tvisteløsning og prosedyre

Sigrid Frogner Larsen

Senioradvokat

Fast eiendom
Boligrett
Strafferett
Avtale- og kontraktsrett
Forsikring- og erstatningsrett
Borettslag og eierseksjonssameie
Landbruk
Tvisteløsning og prosedyre
Konkurs

Snorre Nøstdahl

Advokat

Fast eiendom
Boligrett
Vann og avløp
Utbyggingsavtaler
Entrepriserett
Plan- og bygningsrett
Borettslag og eierseksjonssameie
Miljørett