Bolig- og eiendomsrett

Fast Eiendom, eller bolig- og eiendomsrett, er et omfattende rettsområde som favner et stort spekter av sakstyper og juridiske problemstillinger. Advokatfirmaet Kildebo bistår både private aktører, næringslivet og det offentlig med blant annet følgende:

  • Juridiske problemstillinger vedrørende kjøp og salg av eiendom.
  • Rådgivningen når det gjelder offentlig tillatelser, eiendomsstrukturering, jordskifte og tinglysning.
  • Tvistesaker etter avhendingsloven, bustadoppføringsloven, håndverkertjenesteloven og husleieloven.
  • Rådgivningen og tvistesaker som gjelder naborett, hevd, servitutter og eiendomsgrenser.
  • Problemstillinger knyttet til eierseksjonssameier og borettslag.

Vi satser stort på fast eiendom, og flere av våre advokater har lang erfaring og spesialkompetanse på området.

Håndverkertjenester

Mange overlater oppussings- og reparasjonsarbeid i boligen til en profesjonell håndverker. Av og til får vi ikke det sluttresultatet vi forventet. Hvordan går du frem dersom du mener håndverkeren din har gjort en dårlig jobb?

Når kan du klage på håndverkeren?

Som forbruker kan du rette krav mot håndverkeren ved to tilfeller: enten der oppdraget er mangelfullt utført eller der arbeidet er forsinket.

Mangelfullt oppdrag

Håndverkertjenesten har en mangel dersom sluttresultatet på oppdraget ikke samsvarer med det som ble avtalt mellom deg og håndverkeren. For eksempel vil oppdraget være mangelfullt hvis kloakkrørene dine fortsatt lekker etter utført tjeneste, når avtalen var at håndverkeren skulle fikse disse. Vi anbefaler deg å inngå en skriftlig kontrakt med håndverkeren din. Muntlige avtaler byr ofte på bevisutfordringer knyttet til hva som egentlig ble avtalt.

Håndverkertjenesten er i tillegg mangelfull dersom den ikke oppfyller nærmere angitte krav i loven. Etter loven må håndverkeren utføre fagmessig arbeid, det vil si hva som anses for å være normal, god standard i bransjen. Håndverkeren har i tillegg en omsorgsplikt som innebærer en plikt til å ivareta dine interesser og veilede deg ved behov.

Forsinket oppdrag

Håndverkertjenesten er forsinket hvis oppdraget ikke blir ferdig til avtalt tid, for eksempel at badet ditt ikke er ferdig oppusset til datoen som følger av kontrakten. Forsinkelse foreligger også dersom oppdraget ikke blir fullført i det hele tatt.

Dersom du og håndverkeren din ikke har avtalt noe tidspunkt for ferdigstillelse av oppdraget, skal tjenesten avsluttes innen den tiden som er rimelig. Hva som er rimelig, beror på en konkret vurdering av det enkelte tilfellet der det blant annet ses på hva som er vanlig tidsbruk ved tilsvarende oppdrag.

Har du opplevd problemer i forbindelse med en håndverkertjeneste og er usikker på om håndverkeren kan holdes ansvarlig? Ta kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg å vurdere om du har et krav mot håndverkeren din.

Hvilke krav kan rettes mot håndverkeren?

Det er flere mulige krav du kan rette mot håndverkeren din.

Dersom oppdraget er mangelfullt, kan du holde betalingen tilbake, kreve retting, erstatning, prisavslag eller i verste fall heving. Hvilket krav som er aktuelt i den konkrete saken avhenger blant annet av hva slags type feil det er snakk om og hvor alvorlig den er.

Ved forsinkelse kan du holde betalingen tilbake, kreve tjenesten utført, erstatning eller i verste fall heving. Hvilket av kravene du kan rette mot håndverkeren beror på hvor betydelig forsinkelsen er.

Husk å melde fra i tide

Når oppdraget er forsinket eller du oppdager en feil ved arbeidet, er det viktig å melde fra til håndverkeren i tide. Du taper nemlig som utgangspunkt din rett til å fremsette krav mot håndverkeren dersom du reklamerer for sent.

Loven stiller krav om at du må reklamere til håndverkeren innen rimelig tid fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Den samme fristen gjelder for forsinkelser når du vil kreve erstatning eller heving, men her starter fristen å løpe fra du får vite om at tjenesten er avsluttet. Hva som anses for å være innen rimelig tid må vurderes konkret i den enkelte sak. Normalt vil reklamasjon innen to måneder regnes for å være innen rimelig tid. Vi anbefaler deg likevel å reklamere så raskt som mulig.

I tillegg gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist som innebærer at du må reklamere senest innen to år fra oppdraget ble avsluttet. Toårsfristen gjelder imidlertid ikke for arbeid på fast eiendom og tilfeller der sluttresultatet på arbeidet er ment å vare vesentlig lenger; her vil reklamasjonsfristen være fem år.

Vi anbefaler at du sender reklamasjonen skriftlig til selger. På den måten sikrer du deg bevis på at du har reklamert i tide.

Pass på foreldelsesfrister

Det er viktig å være oppmerksom på at et krav mot håndverkeren kan foreldes. Foreldelse innebærer at kravet ditt forsvinner på grunn av tiden som er gått.

Kravet mot håndverkeren foreldes i utgangspunktet tre år etter ferdigstillelse av arbeidet. Dersom forbrukeren får kunnskap om mangelen ved en senere anledning, foreldes kravet ett år etter dette tidspunktet. Foreldelsesfristen avbrytes ved at håndverkeren erkjenner ansvar eller ved at forbrukeren tar rettslige skritt mot håndverkeren.

Det er viktig å merke seg at en reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen løper nemlig uavhengig av reklamasjonsfristen. Mange er ikke klar over dette, og det kan gi store økonomiske tap.

Hvor høy blir sluttprisen?

Mange forbrukere er opptatt av hva som blir summen på sluttregningen etter utførte håndverkertjenester.

Har du og håndverkeren inngått avtale om pris på forhånd, er det som hovedregel denne summen du skal betale.

I tilfeller der det ikke er avtalt en pris, kan ikke håndverkeren bare velge seg en pris som han forventer at du skal betale. I slike situasjoner skal prisen på håndverkertjenesten settes til gjengs pris, det vil si den prisen det er vanlig å betale for tilsvarende tjenester.

I stedet for å avtale en fastpris, kan håndverkeren også gi et prisoverslag. Denne løsningen er gjerne aktuell ved omfattende prosjekter der fastpris blir vanskelig å fastsette. I tilfeller der det er gitt et prisoverslag, kan sluttregningen ikke overstige prisoverslaget med mer enn 15 prosent. Vær likevel oppmerksom på at det går et skille mellom et bindende prisoverslag og en uforpliktende prisantydning. Dette skillet kan etter omstendighetene være en vanskelig juridisk vurdering, og det kan være fornuftig med bistand fra advokat tilknyttet spørsmålet.

Forbrukerentreprise

Når man kjøper seg flunkende ny bolig eller hytte, forventer de fleste et bygg i topp stand. Skuffelsen vil derfor være stor hvis boligdrømmen ender i et mareritt. Som forbruker har du heldigvis mange rettigheter i møte med profesjonelle entreprenører.

Når kan du klage på entreprenøren?

Som forbruker kan du rette krav mot entreprenøren ved to tilfeller: enten der boligen har en mangel eller der boligovertakelsen blir forsinket.

Mangel ved boligen

Boligen har en mangel dersom dens tilstand ikke samsvarer med avtalen mellom deg og entreprenøren. Er det for eksempel avtalt at det skal være et bad med dusj i husets annen etasje, vil boligen ha en mangel dersom det ikke kommer vann til denne dusjen. Videre kan entreprenøren holdes ansvarlig etter loven hvis hun har holdt tilbake informasjon eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføringen.

Boligen har også en mangel dersom den ikke oppfyller nærmere angitte krav i loven. Etter loven må entreprenøren utføre arbeidet på faglig godt vis, det vil si hva som anses for å være normal, god standard i bransjen. Entreprenøren har i tillegg en omsorgsplikt som innebærer en plikt til å ivareta dine interesser og veilede deg ved behov.

Loven krever videre at boligen må være i samsvar med offentligrettslige krav. Hvis det for eksempel er avtalt at boligen skal ha en utleiedel, og entreprenøren ikke oppfyller offentligrettslige krav til lydisolering, foreligger det en mangel.

Forsinket boligovertakelse

Boligovertakelsen er forsinket dersom overtakelse ikke skjer til avtalt tid. Hvis det ikke er avtalt en overtakelsesdato, krever loven at arbeidet med boligen skal skje med rimelig fremdrift og uten unødvendige avbrudd. Merk likevel at entreprenøren etter omstendighetene kan kreve å få overtakelsesfristen forlenget, for eksempel der forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeid på boligen.

Har du opplevd problemer i forbindelse med forbrukerentreprise og er usikker på om entreprenøren kan holdes ansvarlig? Ta kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg å vurdere om du har et krav mot entreprenøren din.

Sørg for en god kontrakt

Vi opplever at mange konflikter kunne vært unngått dersom partene hadde fått i stand en skikkelig kontrakt. Sørg derfor for at kontrakten du inngår med entreprenøren i tilstrekkelig grad ivaretar dine behov og interesser. Det kan være lurt å ta kontakt med en advokat i forkant av avtaleinngåelsen for å få utarbeidet en balansert avtale.

Vi ser dessverre av og til at standardkontrakter fra entreprenører utelater vilkår som er gunstige for forbrukeren. Et eksempel er vilkår om garanti for oppfyllelse av avtalen. Entreprenøren plikter imidlertid etter loven å stille sikkerhet for oppfyllelse av avtalen, og det er som regel en varsellampe hvis entreprenøren har problemer med å få stilt garanti. Da vil nok det lureste være å finne seg en annen entreprenør.

Hvilke krav kan rettes mot entreprenøren?

Det er flere mulige krav du kan rette mot entreprenøren din ved mangler og forsinkelse.

Dersom boligen har en mangel, kan du holde tilbake betaling, kreve retting, prisavslag, erstatning eller verste fall heving. Hvilket krav som er aktuelt i den konkrete saken avhenger blant annet av hva slags type feil det er snakk om og hvor alvorlig den er.

Ved forsinkelse av boligovertakelsen kan du holde tilbake betaling, kreve dagmulkt, erstatning og i verste fall heving. Dagmulkt er en bestemt sum entreprenøren må betale deg for hver dag overtakelsen er forsinket. Hvilket av kravene du kan rette mot entreprenøren beror på hvor betydelig forsinkelsen er.

Husk å melde fra i tide

Når du oppdager en feil ved boligen, er det viktig å melde fra til entreprenøren i tide. Du taper nemlig som utgangspunkt din rett til å fremsette krav mot entreprenøren dersom du reklamerer for sent.

Loven stiller krav om at du må reklamere til entreprenøren innen rimelig tid fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som anses for å være innen rimelig tid må vurderes konkret i den enkelte sak. Normalt vil reklamasjon innen to til tre måneder regnes for å være innen rimelig tid. Vi anbefaler deg likevel å reklamere så raskt som mulig.

I tillegg gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist som innebærer at du må reklamere senest innen fem år etter at du overtok boligen.

Vi anbefaler at du sender reklamasjon skriftlig til entreprenøren. På den måten sikrer du deg bevis på at du har reklamert i tide.

Pass på foreldelsesfrister

Det er viktig å være oppmerksom på at et krav mot entreprenøren kan foreldes. Foreldelse innebærer at kravet ditt forsvinner på grunn av tiden som er gått.

Kravet mot entreprenøren foreldes i utgangspunktet tre år etter at forbrukeren overtok boligen. Dersom forbrukeren får kunnskap om mangelen ved en senere anledning, foreldes kravet ett år etter dette tidspunktet. Foreldelsesfristen avbrytes ved at entreprenøren erkjenner ansvar eller ved at forbrukeren tar rettslige skritt mot entreprenøren.

Det er viktig å merke seg at en reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen løper nemlig uavhengig av reklamasjonsfristen. Mange er ikke klar over dette, og det kan gi store økonomiske tap.

Kjøp og salg av bolig

Kjøp av bolig er den største investeringen de fleste av oss gjør i løpet av livet. Flere opplever dessverre problemer i forbindelse med boligkjøp. Slike konflikter dreier seg ofte om store verdier. Det kan derfor være fornuftig med bistand fra advokat dersom du har havnet i en boligkjøpstvist.

Når har boligen din en mangel?

Det er ikke uvanlig at kjøper etter boligovertakelse gjør uhyggelige oppdagelser av for eksempel skadedyr, muggvekst og vannlekkasjer. Men ikke alle boligskuffelser gir deg rett til å fremsette krav mot selger. Boligen må ha en mangel som selger kan holdes ansvarlig for etter loven. Hvorvidt selger kan holdes ansvarlig for feil, avhenger av hvilke forventninger som kan stilles til boligen basert på kjøpsavtalen og opplysninger gitt av selger.

De aller fleste bruktboliger selges «som den er». Dette innebærer at risikoen for skjulte feil ved boligen overføres fra selger til kjøper. Det betyr imidlertid ikke at selger kan fraskrive seg alt ansvar for feil ved boligen. Selger vil fortsatt kunne holdes ansvarlig dersom hun har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger, eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.

Har du oppdaget en feil ved boligen din og er usikker på om selger kan holdes ansvarlig? Ta kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg å vurdere om du har et mangelskrav mot selger.

Hvilke krav kan rettes mot selger?

Det er flere mulige krav du kan rette mot selger dersom boligen din har en mangel. Du kan kreve retting, prisavslag, erstatning eller i verste fall heving av kjøpsavtalen. Hvilket krav som er aktuelt i den konkrete saken avhenger blant annet av hva slags type feil du har oppdaget og hvor alvorlig den er.

Husk å melde fra i tide

Når du oppdager en feil ved boligen din, er det viktig å melde fra til selger i tide. Du taper nemlig som utgangspunkt din rett til å fremsette krav mot selger dersom du reklamerer for sent.

Loven stiller krav om at du må reklamere til selger innen rimelig tid fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Normalt vil reklamasjon innen to til tre måneder regnes for å være innen rimelig tid. Vi anbefaler deg likevel å reklamere så raskt som mulig.

I tillegg gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist som innebærer at du må reklamere senest innen fem år etter at du overtok boligen.

Vi anbefaler at du sender reklamasjonen skriftlig til selger. På den måten sikrer du deg bevis på at du har reklamert i tide.

Pass på foreldelsesfrister

Det er viktig å være oppmerksom på at et mangelskrav mot selger kan foreldes. Foreldelse innebærer at kravet ditt forsvinner på grunn av tiden som er gått.

Kravet mot selger foreldes i utgangspunktet tre år etter at kjøper overtok boligen. Dersom kjøper får kunnskap om mangelen ved en senere anledning, foreldes kravet ett år etter dette tidspunktet. Foreldelsesfristen avbrytes ved at selger erkjenner ansvar for mangelen eller ved at kjøper tar rettslige skritt mot selger.

Det er viktig å merke seg at en reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen løper nemlig uavhengig av reklamasjonsfristen. Mange er ikke klar over dette, og det kan gi store økonomiske tap.

Vi bistår deg

Advokatfirmaet Kildebo satser stort på boligkjøp, og flere av våre advokater har lang erfaring og spesialkompetanse på området.

Ta kontakt med en av våre advokater dersom du har spørsmål eller behov for juridisk bistand. Vi bistår både selger- og kjøpersiden i boligtvister.





Advokater på dette fagområdet:

Fredrik Edvardsen

Advokat (H) & Partner

Fast eiendom
Boligrett
Vann og avløp
Utbyggingsavtaler
Entrepriserett
Plan- og bygningsrett
Forvaltningsrett
Forsikring- og erstatningsrett
Miljørett
Landbruk
Eiendomsutvikling
Tvisteløsning og prosedyre

Ivar Strømsjordet

Senioradvokat

Fast eiendom
Familierett og økonomisk oppgjør etter skilsmisse og samlivsbrudd
Bolig- og eiendomsrett
Restrukturering og insolvens
Styrearbeid